В каких случаях выгодно оформить рассрочку для покупки недвижимости, а в каких нет? Какие подводные камни есть у этого варианта взаиморасчетов?
Ранее при отсутствии полной суммы для покупки квартиры или апартаментов клиенты чаще всего пользовались ипотекой – это был один из основных инструментов приобретения недвижимости как на первичном, так и вторичном рынках. На данный момент ипотечные ставки можно назвать заградительными, поэтому покупатели жилой недвижимости в новостройках все чаще интересуются программами рассрочки. То же самое можно сказать и о клиентах, которые планируют приобрести коммерческий объект.
Конечно, у такого варианта есть плюсы в сравнении с ипотекой – меньше переплата банку особенно когда рассрочка беспроцентная, требования к покупателям мягче, возможны гибкие условия оплаты. Однако нужно учитывать и главный минус – сжатые сроки погашения крупной суммы, обычно от полугода до 3 лет. Причем внести последний платеж по рассрочке чаще всего нужно до ввода проекта в эксплуатацию.
Поэтому покупка недвижимости в проекте, строительство которого скоро будет завершено, может быть невыгодной из-за небольшого срока выплат – в таком случае важно уточнить, есть у девелопера программы рассрочки с оплатой остатка после ввода в эксплуатацию.
При оформлении рассрочки на короткий срок важно грамотно рассчитать свои финансовые возможности, особенно в условиях серьезных изменений в сфере экономики.
Не стану ли я обманутым дольщиков? Как я могу защитить свои средства?
Я бы сказал, что это вечный вопрос для рынка новостроек. Покупатели обращаются к нам с такими вопросами, опасаясь того, что по каким-то причинам проект не будет достроен, а их средства пропадут.
Напомню, что система эскроу-счетов уже давно стала надежной защитой от таких сценариев. При оформлении договора ДДУ сумма, необходимая для покупки квартиры, перечисляется на эксроу‑счет и хранится там до ввода объекта в эксплуатацию. Девелопер получает эти средства только после оформления недвижимости в собственность, когда счет покупателя размораживается. Даже если застройщик, предположим, обанкротится и не сможет достроить дом, то за него это сделает банк, силами другого застройщика, или покупатели получат свои средства обратно в полном объеме.
Почему в договоре о приобретении недвижимости указан такой большой срок для доступа к персональным данным?
Иногда наши клиенты или юристы, которые представляют их интересы, спрашивают про срок, на который покупатель недвижимости разрешает девелоперу доступ к своим персональным данным. Их удивляет, что в договорах фиксируется длительный период – порой до 5 лет.
Дело в том, что есть гарантийный срок, в течение которого собственник недвижимости в новостройке может заявить о каких-либо дефектах, незаметных при приемке объекта, – сейчас это 3 года. Покупателям дается достаточно времени, чтобы дождаться окончания ремонта, если это необходимо, пожить в квартире и понять, нет ли у них замечаний. Если при строительстве проекта были допущены ошибки, то девелопер или управляющая компания обязаны их устранить, отправив в квартиру подрядную организацию. Для того, чтобы договориться о дате и времени визита, нужно знать контакты собственника. Разглашать или обнародовать эти данные никто не будет.
С учетом всего вышесказанного понятно, что срок предоставления персональных данных, указанный в договоре, должен быть еще больше, чем гарантийный период – прибавьте к последнему время, необходимое для возведения дома, получения РНВ, приемки квартиры и т.д. Причем период доступа к данным нельзя продлить, так что запас по времени в этом случае необходим.
Какую сумму нужно будет отдавать за коммунальные платежи? В том числе собственникам апартаментов?
С таким вопросом клиенты обращаются к широкому кругу лиц – от менеджеров по продажам до юристов. Про апартаменты и расчет коммунальных услуг нас часто спрашивают покупатели. Однако важно понимать, что в период строительства проекта девелопер еще не обладает столь детальной информацией, поэтому не дает таких комментариев, чтобы не вводить в заблуждение клиентов. Уточнить все детали по поводу платежей можно будет у управляющей компании.
Напомню только, что в среднем тарифы на оплату коммунальных услуг при проживании в апартаментах на 15-20% выше, чем в стандартных квартирах, выше и имущественный налог. Однако у апартаментов есть и важное преимущество – более доступная стоимость в сравнении с жилой недвижимостью.
Как и в каких случаях осуществляется оплата разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства?
При заключении ДДУ стоимость договора рассчитывается исходя из проектной площади помещения, являющегося объектом долевого строительства, которая указана в проектной документации на дату заключения ДДУ. К моменту завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию площадь помещения может измениться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому возникает вопрос о необходимости проведения дополнительного расчёта.
Сложившаяся практика показывает, что перерасчёт производится с учетом стоимости квадратного метра помещения и его фактической площади, если в договоре сторонами сделки не определён размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади.
При этом следует учитывать, что изменение площади помещения более чем на 5% от фактической является основанием для расторжения договора участником долевого строительства в судебном порядке.
Источник: Мир квартир
